マンションリフォーム
マンションのリフォームには、その内容や規模によって費用が大きく異なりますが、理想の住まいを実現できる魅力的な選択肢です。
📝費用相場について
マンションのリフォーム費用は内容によって幅があります。
リフォーム内容
費用相場
フルリフォーム 700万〜1,600万円程度
水回り設備の交換＋内装 400万〜800万円程度
浴室リフォーム 100万〜200万円程度
キッチンリフォーム 50万〜150万円程度
洗面室リフォーム 20万円程度から
トイレリフォーム 20万円程度から
和室リフォーム 20万〜100万円程度
収納リフォーム 40万〜60万円程度
壁紙・フローリング 100万～200万円程度
簡単な間取り変更 100万〜300万円程度
部分的なリフォームは上記の費用内で収まることが多いですが、スケルトンリフォームのように大規模な工事では700万円から1,600万円以上かかる場合もあります。
🏢 マンションリフォームのメリット・デメリット
マンションのリフォームにはメリットとデメリットがあります。
⭕ メリット
新築マンションより費用を抑えられる場合がある。
物件の選択肢が豊富になる。
間取りやデザインの自由度が高い。
環境負荷が小さい。
資産価値が下がりにくい。
物件購入後にすぐ入居できる。（リノベーション済み物件の場合・・・お勧めはしません）
❌ デメリット
共有部分はリフォームできず、間取りに制約がある。
建物自体の寿命や性能が新築に劣る可能性がある。
ローン金利が高くなる恐れがある（リフォームローンの利用時）。
配管など目に見えない部分の老朽化に気づきにくい。
工事中は仮住まいが必要で、賃貸費用と住宅ローンの二重払いが発生する可能性がある。
断熱性や耐震性が低い可能性がある（築年が古い場合）。
水回り設備を自由に移動しにくい場合がある。
リノベーション済み物件は割高になる傾向があり、少し利便性に難があることもあり。
リノベーション済み物件での水回りの機器は、あまり聞いたことがないメーカーが多い。
リフォームを検討する際は、これらの費用やメリット・デメリットを十分に考慮し、信頼できる業者や信頼できる方に相談することが大切です。
特に、築３０年以上の物件を購入するときは、現在のリフォーム状況を確認し、リフォームが全くされていない場合には、フルリーフォームを検討する必要があります。水回りの配管の交換も必要になってくる時期に入ってきます。
また、マンションでの音の悩みは気をつかいますよね。リフォームのタイミングでしっかり対策しておくと、後々かなりラクになります
🔊 まず整理したいポイント
マンションの音問題は、大きく三つに分けて考えると整理しやすいです。
上下階の足音や物を落とす音などの床の音
壁越しの話し声やテレビなどの生活音
外から入ってくる車や電車などの騒音や、室内から外への漏れ音
どの音を一番なんとかしたいかで、リフォームの内容が変わります。
🏠 床まわりの対策
マンションの音トラブルで多いのが床の音なので、床リフォームでの対策が重要です。
主な対策の例
遮音性能付きフローリングを採用する
マンション用の「遮音フローリング」や「LL-45 相当」など、管理規約に合う遮音等級の床材を選びます。
二重床工法にする
既存スラブの上に下地を組み、その上に床材を施工して空間をつくる方法で、衝撃音を軽減できます。
床下に断熱・吸音材を入れる
グラスウールや専用マットなどを床下空間に充填し、音の響きを抑えます。
管理規約で使える床材や遮音等級が決まっていることが多いので、必ず管理規約と管理組合の承認を確認することが大切です。
🧱 壁・天井の対策
話し声やテレビ音など、隣室との音が気になる場合は、壁や天井側のリフォームが有効です。
よく行われるリフォーム
壁の二重張り
既存の壁の上から下地を組み、ボードを重ねて厚みを増やし、中に吸音材を入れて音を通りにくくします。
天井の二重天井化
天井面に空気層と吸音材をつくることで、上階からの音を和らげます。
コンセントボックスや配管まわりのすき間処理
小さな開口部からも音は漏れやすいので、シーリング材などでふさぎます。
水周りとの壁に吸音材を入れ、床コンクリートから天井コンクリートまで塞ぐことは住戸内での音の問題可決になりやすいです。
🚪 窓・開口部の対策
外の車・電車・道路工事の音や、室内から外への漏れを抑えたい場合は、窓まわりのリフォームが効果的です。
内窓を付けて二重窓にする（内窓も複層ガラスとすると更に有効です）
室内側にもう一枚窓を付けて空気層をつくると、音の侵入と音漏れの両方に効果があります。
防音サッシに交換する
ガラスの厚みや構成を工夫したサッシに変えることで、騒音レベルを下げることができます。
給気ガラリを遮音・防音型給気ガラリに交換する。発泡ウレタンやグラスウールなどの消音材を内蔵し、外壁のパイプ（SU75）に設置して外部の騒音を軽減する換気部材です。
👥 トラブル防止のポイント
マンションでの防音リフォームは、音対策だけでなく周囲とのトラブル予防も重要になります。
事前に管理規約を確認し、必要なら管理組合に相談する
工事前に上下左右の部屋へあいさつし、工事期間や時間帯を共有する
工事中も防音シートなどを使い、作業音をできるだけ抑えるよう業者に依頼する
👷♀️床のリフォームについて
マンションの床リフォームでは、管理規約の確認と適切な工法の選択が重要です。特に、遮音性能に関する規定は必ず確認しましょう。
📝 リフォームのポイント
管理規約の確認
多くのマンションでは、床リフォームに関して管理規約による制限があります。
特に遮音性能（L値）に関する規定が定められていることが多く、L-45やL-40といった基準を満たす床材の使用が義務付けられている場合があります。L値の数字が小さいほど遮音性が高いことを示します。
工事内容や使用する床材、施工期間について、事前に管理組合への申請と承認が必要です。
無許可での工事はトラブルの原因となる可能性があります。
床の工法
マンションの床には、直床工法と二重床工法の2種類があります。
ご自身のマンションがどちらの工法であるかを確認することが、リフォーム方法を決める上で重要です。
工法名 特徴 リフォーム方法 注意点
直床工法 床スラブに直接床材を貼る。 張り替えが基本。 既存床の上に重ね貼りすると、かえって遮音性能が低下する恐れがあります。足音や衝撃音が伝わりやすいため、遮音材付きフローリングが使われることが多いです。
二重床工法 床スラブと床材の間に空間がある。 重ね貼りと張り替えの両方に対応。 床下に空間があるため衝撃音の吸収や配線工 事がしやすいですが、床の厚みを確保する設計が必要な場合があります。
リフォーム工法 床リフォームには、主に「張り替え」と「重ね貼り」の2つの工法があります。
工法名 メリット デメリット 適したケース
張り替え 下地の補修が可能。 費用や工期がかかりやすい。 和室から洋室への変更、下地が傷んでいる場合、床暖房設置など。
重ね貼り 工期が短い。 段差ができることがある。 既存床の状態が良く、コストを抑えたい場合。
床材の種類
フローリング、畳、カーペットなど様々な床材があり、それぞれ特徴が異なります。
マンションでは遮音性能のあるフローリングが推奨されており、無垢材などの遮音性が低い床材を使用する場合は遮音下地材などの工夫が必要です。
クッションフロアは比較的安価で、衝撃に強く、小さなお子さんやペットがいる家庭におすすめです。
👷♀️壁のリフォームについて
マンションの壁は構造やルールの制約があるので、まず全体像を知ってから計画すると安心です。
マンションの壁リフォームでは、次の三つが大事です。
管理規約と管理組合の承認が必要かどうか
構造上さわってはいけない壁かどうか
音や工期など、近隣への配慮と工事可能時間
特に「コンクリートの躯体壁」は撤去も穴あけも制限されることが多いので、図面と専門業者の確認が必須です。
🔍 注意しておきたい点
管理規約と申請
多くのマンションで、以下の場合は事前申請が必要です。
間取りが変わる壁の撤去や新設
コンクリートに大きな穴をあける工事
工事音や粉じんが出る作業全般
管理組合が作成している「リフォームガイド」や「工事申請書」の有無をまず確認します。
ラーメン構造か壁式構造かで、触れる壁が変わる
一見ただの間仕切りに見えても、コンクリート壁の場合がある
この判断は素人には難しいため、マンション実績が多いリフォーム会社に現地調査を依頼するのが安全です。
💡 ざっくり費用感のイメージ
壁だけの部分リフォームであれば、次のような価格帯が多いです。
壁紙の全面張り替えだけなら、数十万円前後
壁の新設・撤去を含む「間取りの調整」は、数十万円〜100万円前後
そこに床や扉なども加えると、100万円以上になるケースも多い
マルチメディアコンセントやコンセント追加費用も必要
細かい金額は部屋の広さや下地の状態で大きく変わるので、現地見積もりが前提になります。
🚶♀️ 進め方のおすすめ手順
手順の一例
管理規約とリフォームガイドを確認する（リンクは、suumo）
「どの部屋のどの壁をどうしたいか」を紙に書き出す
マンション実績が多い会社に、現地調査と見積もりを依頼する
その見積もりをもとに、管理組合へ正式に申請する
🧱 遮音壁の基本イメージ
マンションの遮音壁リフォームは、ざっくり言うと次の組み合わせで考えます。
面材を厚く・重くする
壁の中に空気層をつくる
空気層にグラスウールなどの吸音材を入れる
すき間をなくして気密性を高める
この「多層構造＋空気層＋吸音材＋気密」が、会話音などの空気音の遮音に効いてきます。
🏢 天井のリフォームについて
マンションは「専有部分」と「共用部分」に分かれていて、コンクリートそのものの天井スラブは共用部分なので触れません。
リフォームできるのは、専有部分である「天井仕上げ材」や「その下地」です。
例としては次のような工事があります。
既存クロスの張り替え
下地ボードごとの張り替えや補修
天井を一段下げて間接照明を入れるなどの造作
逆に天井を壊して「躯体現し」にする工法は、管理規約で禁止のケースも多い
まずは管理規約と使用細則で「天井・配管まわりのリフォーム可否」や届け出ルールを確認する必要があります。
マンションでは、エレベーター養生や共用部の搬入経路の養生費などが別途かかる場合があるので、見積り時に「諸経費の内訳」を必ず確認するのがおすすめです。
🔍 検討前にチェックしたいポイント
管理規約と届出
管理組合に届け出が必要なケースが多く、工事時間帯や騒音、共用部養生などのルールが細かく決められていることがあります。特に天井裏の配管・配線に触れる工事は、事前に図面や現地調査で確認してもらいましょう。
既存天井の状態
シミやカビがあれば、雨漏りや結露の可能性
たわみやひび割れがあれば、下地の傷みの可能性
この場合は単なるクロス張り替えだけでなく、下地補修や断熱材の入れ替えも一緒に検討したほうが、結果的に長持ちしやすいです。
🛠 業者選びと見積りのコツ
「マンションリフォームの実績」がある業者かどうか
管理組合向けの申請書類を代行してくれるか
見積書に「養生費」「諸経費」「下地補修費」が分かれて記載されているか
同じ仕様で複数社から相見積りを取り、天井材の種類と下地工事の有無をそろえて比較すると、金額差の理由が分かりやすくなります。
🌟 こんな目的があると決めやすい
部屋を明るく見せたい → 明るめのクロスや塗装仕上げ
防音や断熱を強化したい → 下地補強＋断熱材や吸音材の追加
デザイン性を高めたい → 一部板張りや間接照明用の下げ天井
目的によって最適な工法と予算が変わるので、業者には「見た目」「機能」「予算」の優先順位をあらかじめ伝えるとスムーズです。
💧 水回りリフォームの範囲
マンションの水回りは毎日使う場所なので、リフォームを考え始めると気になることがたくさん出てきますよね。
一般的に「水回りリフォーム」と言うと、次の4か所のことが多いです。
キッチン
浴室
洗面所
トイレ
マンションではこの4か所をまとめて工事する「水回りパック」や「3点・4点セット」がよくあります。
複数箇所を同時にすると、現場管理費などが一度で済むため、別々に工事するより総額が抑えられることが多いです。
🏢 マンション特有の注意点
マンションの水回りは、戸建てより制約が多いのが特徴です。
管理規約と配管位置 ※マンションでは次の点を必ず確認します。
管理規約や使用細則で「水回りの位置変更」「配管工事」がどこまで認められているか
床下配管の位置や梁の位置など、構造上キッチンや浴室を動かせないケースが多いこと
共用部にあたる配管に触る工事は管理組合の承認が必要になること
そのため「対面キッチンに大きく移動したい」「浴室を別の部屋に移動したい」といった計画は、事前の管理組合・管理会社への相談がとても重要です。
工事の音・時間帯
水回り工事は解体や配管工事で音が出やすいため、管理規約で定められた「工事可能時間帯」「曜日」「工事届の提出」などのルールに従う必要があります。
🔍 業者選びと見積もりのポイント
水回りはトラブルも起きやすいので、次の点を意識すると安心です。
マンションのリフォーム実績が多い会社を選ぶ
管理組合とのやり取りや申請もサポートしてくれるか確認する
解体してみないと分からない「追加工事」の考え方を、事前に説明してもらう
3社以上から「同じ条件」で見積もりを取り、内容と金額を比較する
📝 進め方のざっくり手順
水回りをどうするか決めていない段階なら、次の流れが多いです。
今の不満をメモにする
例: キッチンの狭さ、浴室の寒さ、掃除のしづらさ など
管理規約と長期修繕計画を確認する
水回り位置の制約や、将来の大規模修繕とのタイミングをチェック
大まかな予算と時期を決める
マンション実績のあるリフォーム会社に相談し、現地調査とプラン・見積もりをもらう
マンションの配管交換は、国交省ガイドラインでは共用部給水・排水管は築20年前後で内面更生、30～40年で本格的な配管交換が目安とされますが、材質や劣化状況により前後するため、築20年を超えたら専門調査と長期修繕計画の確認が重要です。
マンション配管交換の基本目安
共用部の給水・排水管
築20年前後：内面更生など延命工事の検討
築30～40年：本格的な配管交換時期の目安
バルブ・計器類：10年ごとの交換が目安
配管の種類別の寿命目安
鋼管（亜鉛めっき鋼管など）：おおむね20～30年程度で劣化が顕在化
ステンレス管・樹脂管：30年以上持つ例もあるが、管理状態により差が大きい
交換時期を早めに検討すべきサイン
赤水・濁り水が出る
水圧低下や詰まりが頻発する
漏水事故やピンホールが繰り返し発生
天井裏・床下で腐食や錆汁が確認される
大規模修繕との関係
配管交換は足場や共用部工事と連動させると効率的
築30年前後の大規模修繕時に、配管更新を同時検討するケースが多い
管理組合の長期修繕計画で、配管更新の時期と費用を確認することが重要
個別住戸での注意点
専有部だけ先行交換しても、共用部が古いままだと漏水リスクは残る
中古マンション購入時は、築年数、過去の配管更新履歴、今後の修繕計画
を不動産会社や管理組合に確認しておくと安心です。
