購入の判断基準
銀行ローンを含めた予算は
全額キャッシュなら何も言うことはありません。しかし、多くの方は、銀行ローンを抱えてマンションを購入します。毎月の支払いに無理はありませんか。
マンション価格以外にも、中古なら仲介手数料がかかります。
リフォーム費用も掛かります。築２０年以上なら、しっかり目にリフォーム必要です。
築３０年以上は、フルリフォームの検討必要です。フルリフォームなら最低でも８００万円以上は見ておかないといけないでしょう。１０００万リフォームと最近耳にしますが、全部をリフォームするにはそれだけ費用が掛かると思ってください。特にＴＯＴＯなどメーカーや仕様、グレードにこだわればリフォーム費用はさらに必要です。
新築は、もっと高い時代になってしまいました。
住み替えるなら、新しい家電も欲しいでしょう。家具も買い替えたいでしょう。
それらを含めた金額が予算となります。
参考例 予算４，０００万円
築２５年 駅徒歩１０分 ３０００万（２５００万ローン）購入
仲介手数料 登記他 約１４０万
保証料 保険料等 ８０万
リフォーム費用 ６００万（キッチン、浴室、洗面・トイレ機器入替 他は一般リフォーム）
家具・家電 １５０万（エアコン４台、冷蔵庫、洗濯機、照明器具他）
駐車場（外部）他諸費用・予備費 ３０万
合計￥４，０００万円
そのマンションに何年住むのか
実家は近くにありますか。リタイヤ後は故郷に戻る予定はありませんか。
マンション価格が下がっている時なら買っておいて、１０年後に売るとなれば問題ありませんが、２０年以上住む予定がありますか。今は高騰している時なので、判断が難しいです。買い替えとして資産として持っておきたいなど理由は様々ですが、売り払うなら何年住んで売却するのか、または賃貸で貸し出すのか決めておく必要があります。
求めるのは資産価値なのか
売却をする予定があるなら、資産価値のある物件を探すようにしてください。
資産価値があれば、リフォームして販売することなく、すぐに適正価格で売れるマンションです。
今のご時世ですから、どういった物件に資産価値があるのかスマホで検索もできると思います。
駅徒歩１０分圏内、ターミナル駅まで自宅から３０分圏内。例えば、横浜市内なら、横浜駅まで３０分圏内で行ける場所になります。今は売却予定でなくとも、将来可能性があるなら、少しでも資産価値は考えておいた方がいいでしょう。
まず、マンションとして、価値を考えるうえで必要なことは、
住宅専用マンションなのか。
目の前に大きな空き地や駐車場がないこと。
幹線道路沿いの衝立マンションでないこと。賃貸に出されている住戸が少ないこと。
立地は大切。敷地が平坦で、駅まで平坦であること。
老後も住めるマンションか。
日当たり通風も良いか。
有名小・中学校区か。
定期借地権付きマンションは避けるべき。
昔からの住宅地か。昔からの道路に面しているか。
土砂災害、浸水区域に指定されていないか。
南向き以外なら特徴ある住戸あれば検討してもよい。
機械式駐車場で使用料が安いのは危険だ。
周辺のにおいと音には敏感になり、生活に支障がないか。
活発な管理組合か。
修繕積立金は必要出費、安いことに喜ばない。
（参考文献：「資産価値が落ちない」マンションを買う！著者 櫻井幸雄 ２００２年１０月２６日 第１刷発行）
古い本ではあるが、資産価値を落とさないマンション選びには、多くの項目が当てはまればはまるほど、資産価値は落ちないマンションと言えるでしょう。
しかし、全部を当てはまるマンションはありませんので、周辺の中古マンションの価格や動向をみて判断してください。
また、購入を決める前に、必ず確認したいことがあります。
特に大事なことですが、そのマンションに機械駐車場があるか。あることは悪くありません。
築１５年以上で一度も値上げもなく、近隣駐車場相場価格より低い駐車場使用料なら、買うべきマンションではありません。
全戸数数分の駐車場設備がある場合は別です。安くても全戸にあるなら、区分所有者間の衡平が保たれるからです。
全戸数分の駐車場設備がないのに、１５年以上も経っても値上げしないとなると、敷地内の駐車場を借りていない区分所有者や駐車場未利用者との間で差ができるからです。
きちんと数年に１回、駐車場の位置や台数が足りなければ、外部駐車場利用を含め、抽選を行い割り当てることがされているマンションなら良いでしょうが、きちんと駐車場利用のローテーションがされているなら、外部の近隣駐車場と同価格に設定することが考えられるので、駐車場を専用しているようなマンションで、機械駐車場があり、近隣駐車場より安く使用料を設定しているマンションは、私は買うべきではないと思います。
共有財産とは、全員のものであるならば、全員が衡平に利用、使用できないといけません。
専用しているなら、そこには衡平性はなく、利益をもらえる人ともらえない人に分かれることになります。
利益は、区分所有者全員の利益であり、共有持ち分に応じて全員に分配されるものです。
規約や民法の壁ああり、そういった差が生まれていても、規約は全員で作ったものとされ、何年も理事会や総会が実施されているので、管理規約は古くても、改正が行われてきていなくとも、全員で作ったもの、作り上げたものとみなされます。
民法は、数です。駐車場の台数が、戸数の半分以下で安価なら取り立てることもできるかもしれませんが、半分以上あるとできなくなります。駐車場台数が、戸数の８０％以上あると、１／５の反対者を集めることも困難になります。
集会、臨時総会などを要求することもできなくなります。
そういった意味でも、全戸数分駐車場がなく、機械駐車場があり、使用料が近隣駐車場より安いマンションは購入を避けた方が良いでしょう。参考文献：「資産価値が落ちない」マンションを買う！著者 櫻井幸雄氏が書いてある通りです。
特に平成１４年の区分所有法改正前にできている管理規約では、古いものになっていることがありますので要注意です。
このことからも、平成１５年１月以降の築マンションは区分所有法改正が盛り込められているものとなり、マンション選びでも、一つのポイントになると思います。
また、令和８年４月にも、区分所有法の大きな改正があります。
そこに住むのは仕事のためなのか
そこでの生活は子供のためなのか
そこに住みたいとは終の住まいなのか
将来的に売却を考えているのかいないのか。
死ぬまで住むなら、資産価値もあまり考えなくてよい気がします。
そこでの生活で満足できるものなら、売ることも考えなくて済む。
リタイヤ後に売る。子供が手が離れたら、親元に戻って家業を継ぐなどあるなら、できれば資産価値のあるマンションを選んでおいた方が、将来、売るときに困らないはずです。
住宅専用のマンションなのか
雑居型、下駄ばきマンションは、住民だけでなく店舗所有者や会社関係の方と管理組合を運営することになります。
また、区分を明確にしておかないとトラブルも発生します。
下駄ばきとは、低層階が商業施設等であり、上層階がマンションとなっている物件です。駅前の再開発ビルなどに見受けられます。
管理は分けてもても、修繕は建物を分けるこは難しく、負担割合など明確にしておく必要があります。
また、全体の管理組合、住宅管理組合、店舗管理組合の３つが存在することになり、修繕積立金も３つ存在することになります。
住宅専用であれば、管理組合は１つです。
理想の総戸数は１００戸前後と言われているが
１００戸の規模であると、１つのものが壊れても、負担は、１／１００です。
分母が戸数で変わります。
３０戸前後のマンションではどうなるでしょう。いわゆる小規模マンションです。
管理会社も、３０戸規模であると、同じような３０戸規模のマンションと組み合わせて管理していることがあります。
合わせて６０戸規模とし、管理費を抑えることができます。管理人さんは、半日管理となります。
そうであることを考えると、最低でも６０戸以上あるマンションでないと、管理規模として１の単位に満ちていないことになります。
また、大きくなりすぎると、区分所有者全員をまとめていくことが大変になります。
複数棟ある団地型は、大規模マンションになります。管理組合も、各棟管理組合があり、団地管理組合もあります。団地共用部、各棟共用部があるためです。
修繕積立金も、各々発生します。
こういったことから、中規模マンション（１００戸規模）が理想とされています。
下が６０戸なら、１００戸を中心に１４０戸規模ぐらいまでと思ってください。
但し、小さいから悪いとか大きいから悪いと言ったことはありません。
小規模が良いと言う人もしますし、大規模の方が安心できると言う人もいます。
あくまでも、管理の目安としてください。
大規模マンションでは、理事長１名、副理事長数名、会計数名、監事数名となっていることが多いでしょう。中規模以下では、各１名と複数の理事です。
建てた分譲会社は安心できる会社か
販売をする不動産業者は、気になるものです。
横浜での建物が沈下した件でも、大手デベロッパーの対応は凄いと思いました。
中小デベロッパーや地元業者ではできないことです。
予算に合うなら、販売する業者がどこなのかもチェックしておけば安心でしょう。
次に、部屋の広さは見合ったものなのか
南向きなどこだわりがないのか
ペットも家族 忘れてないか
最上階、１階専用庭付き、角部屋、眺望などこだわりはあるのか
管理規約、長期修繕計画、積立金残高は確認したか
管理費、修繕積立金、使用料等が適正か
駐車場は必要か 必要なくとも機械駐車は金がかかる
防犯モデルマンションとなっているか
２０００年以降に建てられた物件なのか
（１９８１年６月１日以前、旧耐震は避けたい）
できるならば、阪神淡路大震災以降での構造設計されたものを選びたい
もっと欲を言えば、２００３年１月以降の物件を選びたい
相談できる人がいた方も、いない方も、最後の決断は、「自分自身の意思」となります。
