私が住むマンション
私が住むマンションはどうなんだろう。
このサイトを立ち上げた理由の一つが、買ってはいけないマンションを買ってしまったことにあります。
最悪ではないですが、あまりよろしくない。
このサイトを読まれる方は、「きっといいところに住んでいるんだろう」とか、「自慢できるマンションに住んでいるんだろう」と思われるでしょう。
中古マンションを買うには、サイトにも書いている通り、「落とし穴」があります。
残念なことに私は、落とし穴にハマりました。
中古物件は、その物件そのものなのでインターネットに出てくる物件は、少しお得な物件、お得な物件は取り合いになります。
何より先に金額を入れて、申し込みを済ませた方が優先となります。
また、契約は申し込みから次の土日、翌週の土日に進めることになるでしょう。
充分な検討などはほぼできないと思ってください。インターネット上での情報集めが基本となります。
それ以上のことは見えません。管理会社が大手であっても、「安心できない」と思ってください。
管理会社は、あくまで「管理事務」をするだけです。管理規約の関与をほぼしません。自分たちに関わる部分だけは関与します。
私が購入したのは、２０２３年に契約をした神奈川県内のマンションです。
私のような目にあってほしくないこともあり、マンション管理士の資格を取り、このサイトを立ち上げました。
プロフィールに書いてある通り、私は一級建築士です。一級建築施工管理技士も取得しており、建築施工系のプロの部類です。
スーパーゼネコンで、主に中型から超大型物件の施工管理、施工図作成・照合業務を長年、仕事としてやってきました。
マンションを購入するのも、新築で２物件、今回、中古物件でのことになります。計３回です。
買い替えも２回経験している訳です。でも、失敗に近い目に合うのです。完全な失敗までとは言い切れない部分もあるので、失敗に近い目とさせてください。
我が家にマンション買い替えに話しが進んだことは、以前住んでいたマンションが３ＬＤＫと言う実質「３ＤＫ」の物件であり、私が部屋を満足に持てない状況から、金額が見合う物件があれば買い替えようと話しを進めたのが３月初旬のこと。約５９㎡ リビングダイニング８帖であり、リビングと呼べるぎりぎりサイズ。部屋は、６帖、４．５帖、４帖で２室は狭い居室です。大人３人家族には少し狭い平成元年築のマンションでした。
専用庭があり、良かったのですが、何分、生活スペースが足りませんでした。一般の３ＬＤＫなので、長い廊下も５９㎡に含まれます。部屋として使えない部分です。
買い替えの時期は、不動産が活況の時期でした。すでに、終盤戦と言っていいです。
予算は、物件価格＋リフォーム含めて目標３５００万円以下。この時、私は６０才を超えていたので、ローンを組むとしても収入からでは無茶に近い金額まで借りることはできますが、今のマンションの売却を含めて考えたときに、少なくとも７０才までに完済しないと７０才以降の生活が見えなくなると思いました。
仲介手数料、電化製品、ローン保証料、登記費用などすべて入れて４０００万以下で探すことに。通勤や生活至便を考えると厳しい金額ではあります。
すでに、中古物件も高騰していたので、この金額で探すなら駅徒歩１０分圏内は難しいかなと思いましたが、売れない物件が３月末までに売り切りたい方が値下げする時期なので、チャンスはあると思い探しました。
探すのは、２００２年築以降の物件。６５㎡以上、できれば南向き。駅徒歩は、１５分以下なら探せるかと思い探しました。
１つは、小田急 各駅停車の駅から徒歩９分だったのですが、結構な坂だったので、老後はと言うか老人に入った私にとってはきついものでしたのでお断りに。
次に見つけたのは、２つの駅の中間にある１階、専用庭が付いており、道路から少し上がってエレベーターで１階に上がったところにあるマンション。予算内でしたが、内覧に行く当日に、」不動産業者から「満額で入りました」と連絡がありました。見に行っても、購入の交渉はできないとの事でした。
次に見つけたのが、横浜市内のマンションでした。
内覧の予約を入れたのですが、先方の都合もあり、すぐの土日がダメで次の土日で約束を入れました。
それなら、まず物件周辺を見てみるかと車で現地に行ってみました。７階建ての南向き。写真で見る限り、とても丁寧に使われている物件のようでした。ほかのお部屋も売りに出ており２部屋が物件として出ていました。
現地に到着すると、マンション角の道路高さがマンションの屋根ぐらいの高さ。南は、住宅が建っており日当たりはよいのですが家族は部屋にいる時間が長いことも気になりました。
また、駅からも結構な坂道となっており、家内と相談した結果お断りしました。
しかし、１カ月も経たないうちにその物件は売れてしましました。
周辺より安いと感じる物件でしたからすぐに決まったようです。
私は６０才オーバー。老化は進むばかりなので、平坦なところでないと腰痛持ちなので生活が大変になるかと心配なんです。
徒歩１０分圏内は、６５㎡以上、２００２年以降の物件は探している範囲では物件がなくなりましたので、次に探したのが、駅徒歩１５分にして探しました。
それでも、ヒットする物件は少ないです。
藤沢市で見つけ、内覧の申し込みをし、連絡を待ったところ、「昨日、申し込みがありました。満額です」とのこと。
近くに、２階ですが、日当たりのよい南向きで２回目の値下げをした物件に内覧を申し込みました。
契約が流れたようで、２回目値下げは３月下旬だったので売り切りたかったように感じました。
同じマンションで、３階も売りに出ていましたが、値下げされておらず予算オーバー。
その物件は買い得かと思い、内覧後、売値から少し万円下げて申し込みをしました。
駅徒歩１５分以内であり、駅前は開けており急行も停車するので良いかなと判断したものでした。
しかし、売主から「月末まで待ってくれ」と言われ待つことに。検討するとの事でしたが、なかなか連絡がこずでした。
不動産業者からは、申し込みを受けたら、その方が終わるまで次の方への申し込みは受け付けないのが暗黙のルールと聞いていたので、ほぼ決まると思っていました。
日は過ぎて、月末になります。嘘のような話しが入ります。「先方から断られました」と。その後に物件も消えました。
「まさかですが、申し込みがあったそうです」とだけ。
若い方は、私が下げた金額は３５年ローンの一部と考えますが、私からすると内覧で見た限り手を入れないといけないし、水回りは交換です。安価なリフォームをしても予算オーバーになります。
エントランスも格好いいマンションでしたがダメでした。
マンション探しは４月に入り、理由はどうあれ売れ残ったマンションから探すことになります。
ここで、ハードルを下げたのがいけなかったかもしれません。
立地は悪くはなかったのです。内覧も多くの方が来られたようで、駅徒歩１０分圏内で予算に見合う物件が出てきました。
２００２年以降築でなく、２００１年以前築です。南向き 中間階 部屋が特殊な形状しており７０㎡並みの広さが取れる間取です。
迷いはありましたが、内覧を申し込みました。
決め手は通勤とバスです。急行電車が停車するのと、マンションの近くがバス停です。
老後にはちょうど良いものでした。
眺望良好とありますが、マンションの前は３階建てがあり、すれすれ前に建つビルの屋根が見える高さでした。
ベランダから、右も左も斜面に家が立ち並でます。
新幹線から少し離れていますが、結構な音がします。しかし、すべての窓に内窓を付けたので締め切っていると南の３室（リビングと洋室２室）は、新幹線の音は全く聞こえないレベルです。複層ガラスの内窓ですから補助金対象で安く取り付けることができましたし、断熱効果もあり節電にもなります。
もう１部屋の北側の部屋でも、締め切ると新幹線の音は「シュー」という音が小さく聞こえる程度です。聞こえるのは、主に給気ガラリからの音で、消音タイプの給気ガラリに交換すると更に聞こえなくなるでしょう。
ＪＲや私鉄の線路沿いと違い、２００～２５０ｋｍの速さで通過するので、通過時間も短く、音も空気音なのです。
適正に遮音効果のあるリフォームをすれば、線路のガタゴト音やきしむ音、踏切の音が長く聞こえるわけではありません。
しかし、音は個人差がありますので、私の意見は参考としてください。
部屋は、あまり状態が良くなく、リフォームに多額をかけることになりますが、申し込みをしました。
また、申し込みですが、下げた金額で申し込みを入れました。
リフォーム要物件なので、販売価格にプラスがいることで予算に合うように交渉を依頼しました。
休み明けに連絡が入り、売主から金額提示がありました。
売主さんの金額を了承し、他の方とは交渉されないように依頼しました。
でも、先方の都合で日にちを明けて４月の最終日曜日に契約となり、前回のこともあり、少し不安はよぎったので契約日までは少し、落ち着かなかったです。
売主さん了解から、すぐにリフォーム店探しです。
水回りはすべて交換です。程度は、１０段階で言うなら「３」程度です。
玄関のタイルも目地がホジくれ、洗面所の床はフローリングだったため一部が腐ってます。トイレもフローリングで、便器周りの床が腐ってました。そういった破損個所はクッションフロアに張替え、玄関床も石調のタイルの張り替えました。
リフォームは、大手リフォーム会社ではありません。大手の見積もりは、予算オーバーでしたのでその会社に依頼することに決めました。
水回りは、現在の分譲マンション程度にしたかったので、ＴＯＴＯ製品で真ん中より少し上のグレードで設定しました。
何故、２００２年築以上とこだわったのかと言うと、平成１４年に区分所有法も変わったこともあり、対応の早いデベロッパーでは前年から管理規約を変えてきているところがあります。
私も平成１４年９月物件の新築物件購入経験があるので、アンダーラインを２００２年物件としていたのです。
駐車場ありでしたが、サイズの記載がなかったので大丈夫かと思ってたところ、車高制限で入りません、
駐車場も安価な設定となっており、機械駐車なので本来は避けないといけない物件ですが、「大手の管理会社で安心ですよ。駐車場もウェイティングあるので」と言うことから曖昧にしてしまった自分がいる。
そう、ここが大きな落とし穴になっていたのです。気づくのに１年以上掛かりました。
実際には、新築当時から２２年以上たっても駐車場の入れ替えはほとんど動きなし。駐車場は「専用使用」状態になっていました。
周辺駐車場はマンション駐車場の２倍くらいしますし、更新料もあるので、大きな差です。
長期修繕計画を見ていましたが、購入時は、２０１２年に行われた大規模修繕以降のものが添付されていました。
２０１２年から２０３１年までの長期修繕計画です。
ここには、築３５年前後で行う工事項目がありません。大事なのは次です。
購入後に参加した総会で、長期修繕計画の見直しがありました。
大手の管理会社は、長期修繕計画を受け持つ部署があるということも聞いており、このマンションの管理会社もそうであることから信用していた部分があります。
その時期、マンションを購入した時期は仕事が忙しかったこともあり、充分、長期修繕計画を見切れていませんでいた。
駐車場の使用料の格差改善を求めるもかなわなかった時期に、改正された長期修繕計画を見ました。そこには、ただ、１２年サイクルで大規模修繕が行われるのが１４年サイクルになっただけのものでした。
築３４年から３８年で行う建具工事（住戸のアルミサッシ、玄関ドア、ＰＳ点検口、ポーチ扉、共用玄関ステンレス自動扉や両開き扉やスチールドア等）の金額が築２６年で数十万円。築４１年でその金額の２倍も満たない金額設定です。
普通に考えても上記の内容がすっぽり抜けており、結構な金額が抜けた結果となっています。
同時期に行う電気幹線、給排水幹線入替工事も、築３６年～築４６年と標準管理規約等の資料からすると適正な工事実施時期が後ろにずれ込んでいます。
見直すときは、見直し時の金額算定でいいのですが、時期の読みが非常に甘くただの金額の数字合わせになっているように思えました。
大規模修繕の３年前から大規模修繕前建物診断がありますが、行われていない。大規模修繕実施の前年は費用が空白です。
この空白は、調査診断結果に基づき、どこを修繕するのかを検討するためです。また、そのことを決めて、施工会社へ見積もりを取るために金額が入っていないのです。
築２７年で大規模修繕の金額が計上されていますが、調査診断も行わないで、いきなり大規模修繕をするつもりなのでしょうか。管理会社はどうするつもりなのだろう。大規模修繕の実施までそんなにないと思うのですが。
機械駐車場は、外部設置型なら耐用年数が、１８年から２２年であるが、長期修繕計画では３０年となっています。
新築した当時は、その時代でのマンションでは機械駐車場がたくさん造られたようですが、交換を実施した例がほとんどなかったように思えるので、交換時期の読み違えだと思います。
すでに使用期間２０年から大幅に過ぎて、現在は故障により多額の費用を費やしており、数カ月単位で修理が入っているようです。すでに修理費は使い切っており、修繕積立金を切り崩している状態に見受けられます。
２回目の機械駐車場の入れ替えが築６１年で行われるという長期修繕計画の内容になっていますが見直しは絶対に必要な状態です。
マンションの共有物ですが、使用、利用にあたっては、「衡平な使用、利用」なら外部で駐車場を借りている方も負担も衡平と割り切ることができますが、新築時から使用、利用できていない方や車を持っていない方への負担はこれだけ年数がたつと負担の差はかなり大きくなると思います。人によるでしょうが、これは受忍限度を大きく超えるものだと私は思います。
また、最悪なのは駐車場使用料全額が、管理費に充当されていることです。これは、管理規約にないことです。このサイトを読まれている方も、自分が住むマンション管理規約を細かくチェックしてください。
当マンションの規約では、
「使用料（自転車置場使用料、バイク置場使用料及び専用使用料を含む）は、管理費等に充当する」
とあります。駐車場使用料の記載はない訳です。
明らかな規約違反です。
規約にないことは、当マンションの管理規約では、
「規約及び使用細則に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。２ 規約、使用細則または法令のいずれにも定めがない事項については、総会の決議により定める」
とあるので、法令等にあるので、総会の決議でなく、法令等が優先されます。
マンション管理適正化法 第76条（財産の分別管理）（財産の分別管理）
第七十六条 マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、マンション管理業者の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。
このことにより、国土交通省の標準管理規約に基づき、駐車場収入はまず駐車場の保守・点検費用（管理費）に充てられ、残りは修繕積立金に組み入れられます。
機械式駐車場の場合、メンテナンスや部品交換のコストが非常に高額なため、駐車場専用の「独立会計」として管理することも推奨されています。
駐車場使用料を管理費に充てているので、機械駐車場のメンテナンス費用がない状態です。機械駐車場は多額のメンテナンス費用が必要になります。その他を含め修繕積立金不足に陥っているように思えるのです。
また、このことからも、駐車場使用料を全額、管理費に充てることは管理規約からの「明らかな規約違反」です。
この時期では、初期に販売会社が提供する管理規約がこのような規約が多かったのだろうと推測しますが、管理規約は時代とともにアップデートする必要があります。
規約を改正するのは、管理会社ではありません。管理組合が主体となって管理規約を改正します。
また、外部駐車場との金額差ですが、最高裁までいった判例があるので、「社会通念上相当な額で認められる場合には、専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律31条1項後段にいう「特別の影響」を及ぼすものではない。」
（最判平成10年10月30日民集 第52巻7号1604頁）
近隣駐車場と同程度の金額設定に値上げすることは、「特別の影響」を及ぼすものではないという判断です。
即座に近隣駐車場と同額となるように進めるべきであり、マンション管理運営改善の道へと進んでいける第一歩ではないかと思っています。
また記載した通り、故障の頻度が激しい機械駐車場の入れ替えが急務であり、長期修繕計画も見直し再検討が必要です。
近年は、建設費高騰も顕著であるので、長期修繕計画そのものの見直し、再検討は避けて通れない状況にあるかと思います。
管理費が安いことに喜んではいけません。長期修繕計画など含め、管理会社任せでなく専門家を入れて見直すことが非常に重要になってきます。
私が住むマンションは電気代節約のため建物内は暗いです。「防犯モデルマンション」になっていません。住民の方もわかっている方はいないと思います。
国土交通省が平成１８年４月から進める「防犯優良マンション標準認定基準」があり、マンション敷地内外、建物内外での明るさの基準が数字化されています。
朝夕は、玄関のカギを開けるのも大変です。
こうなると防犯意識もですが、照明器具も交換時期に近づいていますから、ＬＥＤ器具に交換し適正な照度をマンション内に設定する必要があるでしょう。
古いマンションは、時代ごとに見直しをしていかないと、時代遅れマンションになってしまいます。
古くとも、新しいマンションに仕様や基準は近づきたいものです。
また、エレベーターの入れ替えも建設費高騰で金額の見直しも必要でしょう。
こういった資金不足を解消するためにも、駐車場使用料は、すぐに上げて機械駐車使用料として別建てでの積み立てが必要。維持費がやたら高いので、避けては通りません。また、次回の機械駐車場交換時期は２０年前後とすべきです。
管理費、修繕積立金も大幅値上げは必要になると思います。
新築時に安い修繕積立金設定は、大きな落とし穴があると思ってください。
早期に引き上げて、１回目の大規模修繕が終わったとき、もしくは大規模修繕をするときから専門家を入れて、管理会社任せにしない管理組合運営をしていかないといけません。
遅れれば遅れるほど、見えない傷口は広がっていくばかりです。
私のような専門家（一応、一級建築士なので）が内部にいても、古くから住む方々にとっては、「新しく入ってきた奴に何がわかる」程度にしかなりません。
意見は通らないのです。
外部の専門家なら耳を傾けると言ったことは、マンション管理士の方からも伺うことができます。
こういったことが、中古マンション購入時に、申し込みから契約と言った１～２週間程度の短い期間に判断できるのでしょうか。
できるわけがない。
マンション管理計画認定制度を広め、認定を受けたマンションは価格を高く。認定を取っていないマンションはお安くする世の中に変わっていかないかと思います。
不動産業者は、売ったら基本、終わりであり、マンション管理業者（管理業務主任者）は、管理事務しか基本しません。
マンションは、「どれも同じ」ではありません。
管理、管理運営の状態によっては、大きな差があることを認識してください。
是非、私の失敗談（失敗に近い目にあっている・・・いや、失敗だろ）を参考にして大切な我が家となるマンション選びをしてください。
