マンション購入に関して
新築マンションはいいでしょう。
竣工する前から販売開始されることがほとんです。先着順なのか抽選なのかはありますが、希望する部屋を選ぶことができます。選べないときもありますが、検討もできるという選択肢があります。
また、建物竣工後に売れ残っている部屋があれば、交渉もできるでしょう。
しかし、売れ残っているということは、人気が低いことになります。それでも、検討できるときもあります。
例えば、準工業地域に建てられたマンションでも、駅近で周囲に住宅が多くあるところは、住宅地に変わることもあります。実際に変わったマンションもあります。
安く買って、資産価値が上がったことになります。しかし、それは運であって、何年先にそうなるかはわかりません。しかし、安く買えることには間違いないでしょう。
マンションは、管理を買えと言いますが、マンション関係に従事しない限りは、管理の基準はわかりませんよね。不動産をしている方でもそこはわかりにくいところだと思っています。
そうであれば、大手デベロッパーだから安心は、大きく外れないぐらいと思っておくべきでしょう。
販売したら、基本的には終わりです。あとは大手デベロッパーなどの販売会社の子会社、または。関連会社等がマンション管理を行います。
マンションを購入するのであれば、マンションに関心を持ち、長期修繕計画などを踏まえ、５年ごとを目処に自分が住むマンションがきちんと管理ができているのかをしっかり確認すればよいでしょう。
中古マンションを検討、購入する時は、注意が必要です。
特に第１回目の大規模修繕工事を終えた築１５年以上のマンション購入時は気を付けないといけません。
しかし、中古マンションは、一点ものです。
何より先に契約したもの勝ちなので、あまりよくわからない状態で契約していることがほとんどだと思っております。
ここが最大の問題なのです。急いで契約しないと他の人の取られてしまう。
マンションの契約までに届く情報は、管理規約抜粋、修繕積立金の残高、滞納管理費、駐車場の空き状況などといったぐらいでしょう。
そして、管理会社がどこかなどぐらいです。
言葉を返せば、たったそれだけで契約することになります。
新築のように、販売開始予定から始まり、予定販売価格はいくらぐらいですと表記され、標準的な間取りが表示されます。
販売する会社はどこかなど順を追って検討もでき、販売開始には、パンフレットが配布され、気に入った部屋を契約することができます。
購入までの時間は、中古マンションを検討するより、余裕はあると思っております。
しかし、中古マンションは、探したら他の人に取られないように急げとなっているところが問題だと私は思っています。
情報が少ない中で物件を決めがちになります。
もし、そのマンションの情報を集めることが出来ていたなら自分にとって良いものなのか、良くないものなのかの判断ができます。
できることなら、多くのマンションの情報を集めた中で、何件かのマンションに絞り、不動産業者さんぬ「売りに出されたら、教えてほしい」と伝えておけば良いと思います。
先にそこに住みたいという検討しての購入となります。その方にとっての「資産価値」ですから検討して購入はとても良いことです。
マンションを購入するとなれば、どの駅周辺に住みたい。そして、築何年未満で、予算はいくら。それに見合うマンションはどこなのかをピックアップする。管理費、修繕積立金が、相場の範囲なのかを知ってから購入するとしないとでは違いが出てきます。
多くの場合が、チラシに出ている範囲で現場見学を申し込み、良ければ契約なので、しっかり検討してマンションを購入したとは言えないのではと思います。
ともあれ、予算もありますので、最初に申し上げており通り、８０点のマンション探しを心がければよいと思います。
また、築年数が長ければ、中古物件で販売された記録がネット上で見れたりもします。
相場価格で中古物件が出てから、３カ月以内で売れるマンションなら、人気のあるマンションだと思います。
半年から１年掛かっているマンションもあれば、値下げを何度もして契約になっているマンションもあります。
できるだけ情報を集めて、自分自身が納得できるマンションを買うようにしてください。
一般的には、買ったら、数年以上は住み続けるのですから、納得のできないものは買わないことが大事だと思います。
また、住み続けるには、マンションには切っても切れないマンション管理、長期修繕計画などがあります。
戸建てと違い、区分所有者全員で管理していくことになります。
私は、ここがマンションの最大の利点であり、戸建てとは違い良いところだと思っております。
しかしながら、長期修繕計画ですが、管理会社の担当者（管理業務主任者）や管理人では、内容を充分にはわかっていない方が多く見受けられます。
理由は、マンション管理事務のプロですが、建築施工のプロではありません。
管理業務主任者というマンション管理事務のプロで、長期修繕計画の立案までが資格者として業務を行いますが、果たして正しいものが立案されているかは、外部の専門家などを入れてみてもらう必要があると思います。大手の管理業者では専門の部署があるのですが、あるから安心ではありません。きちんと計画されているかは第二の目で見てもらうことが大切です。
経年に見合う修繕工事が適切にされているか。
積立金不足になっていないのか。
築30年経った時、２回目の大規模修繕工事が終わった後、３回目の大規模修繕工事の間に、エレベーター更新工事、アルミサッシや玄関ドア、トランクルーム、メーターボックスの扉やポーチの扉。共用部では、エントランスのドア、自動ドア他を含む建具工事があります。
その他に、アルミ手摺や避難ハッチ、消火栓、連結送水管、スプリンクラーなどの消防設備交換工事。
上下水道幹線、電気幹線、電気設備の交換、更新工事もあります。
そういったところまで、きちんと計画されていることが重要です。
実際に計画工事が、その周期に行うべき修繕工事が項目になく、金額もない時があります。
修繕積立金は積みあがって、工事項目がないだけなら問題はありません。
それは検討している範囲だが、項目が抜けていたということになるからです。
しかし、最悪は、全く抜け落ちている時です。
そういった意味でも、外部の専門家が入っていれば、複数の目で監視、管理することから安心を得ることができます。
また、令和4年度から、マンションの管理計画を地方公共団体が認定できる制度が始まっています。
「管理計画認定制度」と言う制度です。
もし、認可を受けていれば、多くの場合は、安心できるマンションと言えるでしょう。
